物業服務企業參與監管保障性住房的問題和挑戰
物業服務企業參與監管的問題和挑戰
(一)參與監管的積極性問題。
雖然目前國家和地方已經出臺了一些規范性文件明確物業服務企業應該承擔保障性住房小區的日常監管工作,但在實際中也存在一些疑惑。以經適房為例,物業服務企業是業主雇傭的“服務者”,如何又能承擔房屋使用監管職責,充當業主的“管理者”,會不會發生角色錯位和矛盾?如果入住家庭以不支付物業服務費為要挾,物業服務企業是否還有動力開展日常監管工作?在物業服務工作與保障性住房使用監管工作沖突時,物業服務企業應何去何從?
(二)使用監管的費用來源和標準問題。
物業服務企業承擔保障性住房日常監管時,從管理人員配備到管理工作量會超過一般的物業服務,無疑會加大企業成本,這部分成本應由誰承擔應予以明確。由于物業管理行業是微利行業,如果由企業自己承擔,是否會降低物業服務品質?從激勵監管工作和保證物業服務質價相符的目標出發,政府部門是否應給予補貼或者給予優惠政策?如果按委托關系,是否應測算具體的委托費用標準?
(三)參與監管的主體角色問題。
物業服務企業不具有行政管理職責,目前出臺的要求其參與監管的文件均是規范性文件,對于物業服務企業究竟應如何開展保障性住房的使用監管工作還處于摸索階段。對于物業服務企業開展監管,長遠來看應歸入民事委托關系還是法定職責,需要高階位的法律予以明確。從實際操作需要出發,需要詳細界定哪些行為物業服務企業可以參與,哪些不應參與,承擔何種職責。比如物業服務企業提供的證據,是否可以作為行政管理部門進行行政處罰的依據?物業服務企業作出的管理行為具有何種效力,管理人員有什么職權,管理行為中受到沖突損傷如何處理?
物業服務企業參與監管的措施和建議
(一)物業服務企業承擔保障性住房使用監管具有正當性和可操作性。
雖然目前尚未有專門法律明確要求物業服務企業承擔保障性住房的日常監管工作,但從現有規定和實踐看,仍具有正當性和可行性。一是國務院頒布的《物業管理條例》規定,對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為,物業服務企業應當制止,并及時向有關行政管理部門報告。因此物業服務企業對本小區內的保障性住房違規行為有制止和報告的義務;二是保障性住房合規使用可寫入經適房購買合同和小區管理規約,表明業主已就這一問題達成共識,對于個別違規家庭的監管也符合其他業主的利益。物業服務企業從維護業主大會或業主委員會的立場出發,可以對違規行為進行提醒和勸阻;三是受托物業服務企業承擔的是日常使用監管的發現、提醒工作,對于違規行為的查處由具有行政執法的管理部門依法依規作出,不違背職權法定原則;四是物業服務企業、政府機構、業主三者之間分屬不同的民事法律關系,業主與物業服務企業簽訂的是物業服務委托合同,而政府機構與物業企業簽訂的是委托監管合同,是不同主體之間的合同約定,屬于并存關系。
(二)建立健全保障性住房小區物業服務企業的監管規范和考核標準。
為提高保障性住房小區服務管理水平,一是政府部門應建立物業服務企業遴選機制,通過明確承接保障性住房小區物業服務企業資質、實力、信譽等條件,建立保障性住房物業服務企業庫,由業主及管理部門通過招標等公開公平方式確定小區物業服務企業。選聘要求和遴選條件寫入前期物業服務合同、臨時管理規約等文件,使保障性住房小區從一開始就進入規范化、專業化管理軌道,使合規使用保障性住房的理念深入人心。
二是政府管理機構應加強對物業服務企業及管理人員的規范和檢查。督促物業服務企業建立日常管理工作機制,明確工作頻率、范圍和內容,要求監管人員填寫管理臺賬,及時上報監管記錄;建立重特大事件、復雜違規事件處理預案,提高突發事件應急能力;加強違規行為查處的協調配合,明確物業服務企業在聯系家庭成員、查驗水電氣熱記錄、辦理退房等工作中的職責;加強對物業管理人員的培訓和教育,政府部門登記造冊,實行監管人員持證上崗制度。
三是加強物業服務企業監管工作的考核和追責。政府委托機構應細化量化考核標準,通過開展小區滿意度調查、第三方量化評分、設置熱線等方式,定期或不定期地開展物業服務企業監管考核工作??己藘热莅ūO管人員配備、日常巡查、違規制止、協助執法部門調查處理、工作信息報送等,對于工作開展得力及成效顯著的,實行分檔激勵措施,給予提高委托費標準、優先納入稅費減免范圍等激勵措施;對于管理不達標,且經警示后仍無整改的,按約定減少委托費標準或暫停參與保障性住房物業服務資格,直至從保障性住房物業服務企業庫中剔除。對于未履行委托事項較嚴重的,委托單位和房屋行政主管部門還可根據合同約定及管理規定進行處理處罰。
(三)政府管理機構作為委托方向物業服務企業支付委托監管費用。
從政府管理機構與物業服務企業的委托關系看,雙方應簽訂委托監管合同,明確雙方的權利和義務。政府通過購買服務,向物業服務企業支付監管費用,政府管理機構有權對受托方的監管情況進行檢查和考核。受托物業企業未履行監管任務或監管不力的,可以按合同約定追究受托方的違約責任。物業服務企業通過按約定提供監管服務,接受政府管理機構的委托費用,以彌補在監管上的成本支出。顯然這種方式通過市場經濟手段,以雙方協商的方式,較好地解決各自的訴求。為便于統一管理和科學管理,政府部門應組織研究保障性住房日常監管的委托費用標準,根據監管工作量和實際管理成本,合理確定委托費用標準。
(四)政府出臺政策扶持和激勵物業服務企業承接保障性住房小區服務管理工作。
近期,為落實2014年9月17日國務院常務會議精神,國家稅務總局、財政部等部委出臺了對小微企業的增值稅、營業稅和企業所得稅等一系列優惠政策,地方也出臺了一系列對小微企業扶持的操作細則,由于保障性住房小區低收入家庭聚集,大病、重殘等特殊家庭占有一定比例,物業費收繳率較低,顯然對符合條件的保障性住房物業服務企業加大扶持也是應有之義。與此“明補”相對的是政府向保障家庭提供物業費補貼的“暗補”方式,即政府向符合條件的低收入家庭提供物業費補貼,從而提高了小區的物業費繳費率,等于間接提高了物業服務企業收入水平?!稄B門市社會保障性住房使用管理辦法(試行)》(廈府辦〔2008〕184號)規定符合條件的社會保障性住房住戶可持申請材料向街道辦事處(鎮政府)提出申請物業服務費補助。因此,通過完善保障性住房物業服務企業的扶持激勵配套政策,不僅使物業服務企業有活干、能運轉,還能使其獲得一定的收益和發展,提高物業服務企業承接保障性住房小區的積極性。
保障性住房物業管理與商品住房物業管理不一樣,它不能完全靠市場運作,需要政府給予特殊優惠政策扶持,才能生存和發展。因為低收入、中低收入的群體,經濟承受能力比較脆弱,如果完全按照市場運作來收取物業費,業主難以承受,而物業服務企業也難以維系。其糾紛和矛盾,會比其他商品住宅的物業管理更多。如何解決這些問題?除上述所建議的外,相關政府部門以及物業服務企業還應深入研究。
原標題:物業服務企業參與保障性住房使用監管研究